近日，都江堰市政府下达《关于扶持居民安居置业促进房地产业发展的意见》，鼓励社会力量参与灾后重建。这次联建对象是成都地震重灾市县的原址自建和集中自建的受灾农户，包括都江堰、彭州、崇州、大邑和邛崃。
但是，让人们遗憾地发现，都江堰市青城山镇青田村4组村民宋志国和成都市广告公司老板胡国耀在聚光灯下的"青城第一单"却宣告失败。这次蜜月接触自8月13日始，至8月18日终止仅仅5天。
但，这次的失败，仅仅是打湿了一次理想的翅膀。未来的新变，才是这次土地革命的天堂。因为，寻路的意义在于：他们已经走在探索的路上。
大地震给我们国家和人民带来的灾难和损失是几代人都铭刻于心，人们在悲痛之后有感激，有反思，也有教训。是天灾？还是人祸？想来谁的心里都明白。我们今天不去讨论这个问题，我想探讨的是都江堰市出台的这一联建政策是否合法？有无后患之忧？
※一、农村宅基地的历史演变过程
（一）土地改革时期的宅基地状况 1950—1952年期间的土地改革运动，是新中国建国初期的土地改革运动，也是共产党执政后的第一次大运动。当时国家把所有耕地、山林地、草地全部收回按人头重新分配。从此，中国农民就开始有了土地。回想当年，至今还有许多人还清楚地记得，当中国农民拿到属于自己的土地时的那种感激情形：他们双手捧着那张足有半平米大的"土地证"，跪在地下，仰望天空，泪流满面地呼喊着：共产党万岁呀！毛主席万岁呀！
土地改革运动其实是一次农村资源的分配，由于分配平等合理，广大群众基本上没有意见，而且深得人心。
但是，这里要指出的是：当时对"土地"的界定是指耕地、山林地、草地，即可耕种土地，并没有把沟边、河边、坟墓地列入其中，更没有把宅基地进行调整和分配，由于当时的政策是："依靠雇农、贫农，团结中农，孤立富农，打击地主"。从而宅基地在当时的享有状况就形成以下情形：
地主家庭——地主是当时的被打倒对象，土地、房屋、家具都被没收了，政府要不就给了几间住房，要不就自己搭了几间茅屋，其宅基地就仅房屋所占面积，应该说很少很少，由于你本身就是被打倒的，没话的，你活该！
雇农、贫农家庭——贫雇农的土地、房屋、家具都是从地主那儿分来的，当时的分配单元是以村为分配单元，这样一来，这个村的地主多，分的土地和房屋也就多，如果是地主少，贫雇农多的话，分的土地和房屋就少。事实上在川西平原上，贫雇农所分到的也仅几间房屋或再分几垄竹林，其宅基地也不算多，也很少，而且也存在乡与乡，村与村，户与户的分配不均衡、不合理。
中农、富农家庭——他们不是打倒对象，田地道也是收回来重分配了，但房屋林院就保持他原有状况：多也就多，少也就少，由于中农、富农在解放前就算是"有产阶级"，其房屋和林院也宽得多，有的一家可多到3——5亩，这一现象是普遍存在的。
土地改革运动的那次资源分配，事实上在宅基地问题上是不完善，也不公平，给以后埋下伏笔，在后来的无论是那个时期，农村中林院宽的经济收入就相对好的多，林院少的，或者没有林院的农户，其经济收入就相差许多。
这就是土改时期的农村宅基地和林院地状况。
（二）人民公社化期间的宅基地状况 土改以后的中国农民刚分到属于自己的土地没多久，就进入了互助组——你帮我，我帮你；紧接着就是初级合作社、高级社和人民公社。当年分得的所有耕地、山林地也就收为"集体所有"了。在这时后，也是又没有提到宅基地和林院地，仍然是有的就有，无的就无，多的也就让他多下去。
公共食堂的开始，农民吃钣不要钱，不定量，当时的农民兴高采烈地进入"共产主义"，为了方便食堂进餐，有一些农民废弃了共产党分给他的房屋，搬到距离食堂较近的房子去住，原有房屋倒的倒，烧的烧，从而过起真正的"无产阶级"。
谁知道这种天堂一样生活还没到两年，食堂无粮食办不下去了，加上又遇自然灾害，人们在与饥饿抗争的同时，有好多的农户还面临无家可归。由此，中国农民开始了第一次"重建家园"。当时考虑到农民要种菜，因此从集体的土地中分给农民少量的"自留地"。在这次"重建家园"中，只要不违反这几个原则就行：没有房屋住的可以建；不占用耕地的可建；在原宅基地上或占一些自留地的可以建。由此，自行占用荒山、荒边、自留地建房的现象就发生了。
从这个时期开始，农村宅基地的形成就开始发生了变化，有钱的可以多修多占，没钱的或钱少的就只能少修少占或不占。从而，农村宅基地又一次地突现出它的不合法和不公平。
这也就是当时的农村宅基地的形成与状况。
（三）改革开放以后的宅基地状况 改革开放分田到户让农民再一次有了土地，尽管这一次没领到那半平米大的"土地证"，但是必竟"耕者有其田"了，农民的生活得到了翻天覆地的变化。农民生活条件改善了，自然而然地就要修房建屋，中国农民的第二次"重建家园"就在这样的情形下，热火朝天地进行起来。
就是从这次"重建家园"开始，农村宅基地又一次发生了较大的变化。从1980年到1990年的这十年之中，农民在承包地里建房和扩大林院的现象完全处在任意状态，仍然是经济条件好的多建多占，把承包责任地拿来栽树栽竹做林院的行为政府也没管。农村宅基地和林院地就这样形成了今天的状况。
综是述我们可认定：当今农民的宅基地和林院地是由以下几种成份组成：
1．土改时期形成的未经分配、未能调整的不公平宅基地和林院地；
2．公共食堂下放后，农民自行占用集体土地或自留地形成的宅基地和林院地；
3．改革开放以后，农民自行占用承包地形成的宅基地和林院地。
几十年的宅基地和林院地的历史变迁，形成了当今农民目前享有宅基地和林院地。
改革开放以后，除上述以外，另类的还有以下几种：
第一类：由于开发或城市规划的需要，农户的宅院被占用了，由政府重新指定新的宅基地，或者是在规划小区里用建房土地转换成新宅基地；
第二类：开发旅产业，如农家乐类似的，这是在原有房屋的基础上加以扩建形成的，这当中很显然包含有土改时期就形成的宅基地；也包含有过去几十年历史变迁中在各种情形下，以各种方式占用的集体土地；同时还存在土地承包后的集体土地。
上述就是我国农村从建国以来形成的宅基地和林院地的状况，可以这样断言：中国农村的宅基地没有一家是例外的。
※二、联建房的政策触动了法律神精
从80年开始，国家出台了一系列土地法规，《土地法》把所有土地纳入国家所有和集体所有。
从上述宅基地的历史演变过程不难看出，当今农民目前享有的宅基地和林院地，只能说是在不同的历史时期，和不同的情形下，农民以不同的方式占有的集体土地，由于当时还没有相应的法规可以约束这些不平等，不合理的行为；但是，从以后来的法律、法规来论证这一事实，顶多只能说是今天农民目前所有的宅基地和林院地也只能属于"划拔土地"性质而已。
如果这类土地没有发生变化、转让，道也无可厚非，因为大田都承包给他去经营了，经营者拿来栽树和种玉米都可以说是在从事种植生产；及使在划拔地上建房也是可以的，只是手续不完备而也，之所以历来都没有引起国家的干预和民众的不满。
但是，联建房政策的出台，其性质就发生了大大的变化，这是为什么？
让我们来分析一下联建房的性质吧：
联建房：是农户的一方提供他现有土地的土地使用权，投资方提供资金，双方合作建房，建成后，提供土地使用权方分得部分房产、或分得一定数额的金钱、或分得一定比例售房款的情形。
提供土地使用权的一方，无论出于什么目的和理由（地震受灾），也无论双方是否成立企业来共同经营（如农家乐），或者如何分享利润，其农户提供土地使用权的，事实上是将其提供的土地使用权资本化后，才能够分得相应的房产或金钱。因此，分给投资人的这一部份房产所有权或土地使用权的权属是发生了改变。准确地讲，农户是将投资人这一部份土地出卖或转让给投资人了。
建设部《城市房地产转让管理规定》第三条称："本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的。"
综上所述，房地产联建实际上是一种房地产转让的行为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》中均规定：凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补缴或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴"土地使用权出让金"后才能进行。
在这时，我们先应弄清出让土地的主体主谁？是政府还是农民？
如果说政府变个花样，比如说先收回农民的宅基地，对宅基地中的林木、房屋进行赔偿；然后再将此土地按国家法规招商出让，所收得的土地出让金缴回国库后，再从财政上划拔一部分资金救济地震灾民，这样一来土地出让的主体是政府，而不是农户，也许这样还说得过去。
然而事实并非如此，且看都江堰市联建"青城第一单"就能说明一切：
农户宋家的宅基地可以用来建房的面积，从青城山镇城建宅基地示意图上，宅基地面积335.5平方米，其中可办理房屋使用权证的宅基地面积只有216平方米，另外一部分属于空闲宅基地。
也就是说，胡国耀和宋志国联建的房屋，占地面积只要不超过216平米，且符合相关审批规划，即可办理房屋使用权证。而且可以分开办理房屋使用权证。
同时也说明，宋、胡两家是在216平米可办产权面积上进行联建谈判。按8月13日达成的协议：两家分别各占有带产权的宅基地是108平米。
投资人宋志国看了农户胡国耀的设计图，按胡的要求每个间房不能低于30个平方米，要给他修6间，这样一来，偿付给胡国耀的房屋总面积就不低于200个平米。
宋家的要求，让胡国耀及其家人始料不及， 宋志国家提出，房子必须按1300元/平米修建，总面积不低于200平米，这等于胡国耀应该一次性付给宋家26万元；反过来讲，胡家在这里所占用宅基地也仅有108平米，也就大约相当于160万元一亩的土地价格所换回的！与此同时，当初说的院坝是免费提供给胡无尝使用，后来又变成要按每亩5000元/年的价格叫胡家付租金，这些都还仅在场院内谈论，也许将还会出现院外的问题，比如道路使用，停车占地等等。最终，双方未能达成一致，谈崩告终。
青城山镇副镇长张斌向记者说：关于土地价格的补偿标准，这个我们没有办法决定标准，完全由村民和投资者自己商量决定，我们只能给出一个大的框架，比如说房子高度。其他的东西都由村民和投资者自己决定，毕竟现在是市场经济，政府不方便过多的参与和干预。
呵呵！镇长大人的一席话已经再清楚不过了，出让土地的是农户，而并非政府！
在这里我们先不要去管他这160万元一亩的土地价格是高还是低，就从这次密月接触谈判中我们不难看出，无论谈判，叫价，还是直接受利益的是农户而不是政府，农户才是这次联建土地出让的主体。我们中国农民，就本文上述的宅基地形成状况，他有这权利吗？是谁给他的这权利？
而在这次联建政策的出台，地方政府和有些媒体只考虑到灾民重建的经济困难，不考虑到将来的后果和隐患，其作法也让人质疑。
在成都平原上的今秋，各大媒体纷纷报道并鼓吹联建是如何的好；成都市还专门设立了"联建超市"；当地政府也不断地出台会优惠政策和条件，从而来吸引城里人来投资联建；青城山镇还推出"联建房屋可以先办理产权证，再施工"；还说"根据国家对土地使用年限的规定，这种建房的使用年限最少是40年，他们可以多达70年"；张斌副镇长还说："这种投资建房拥有土地证和产权证，最重要的一点就是修的这种房子可以在市场上流通、买卖…………。"
地方政府和媒体眼看灾民的房屋受损，迟迟修不起来，很是着急，这的确是出于好心，我也能以理解。但是，我们也该清醒地认到，只顾眼前利益，只图减轻政府救灾负担是不可取的，因为这种联建引发的后果和隐患是不可估量的。
※ 三、联建房将造成的普遍影响和副作用
现在，我们已经清楚地认识到联建房的性质，同时明白农村宅基地的来龙去脉，让我们来预测联建房将会带来什么样的的影响和副作用。
（一）通过联建这一特殊方式修建的房屋，政府就要办给"土地使用权证"和"房屋产权证"。这就意味着过去那些不合理，不合法在这里得到合法的认可。那吗，我们就问：其他没有联建的农户办不办？不办，没道理，那只好也同样办！那全国农民也有理由全都办喽？如果说就只是地震灾民才享受的特殊政策，那好，全中国水灾、风灾、雪灾和意外灾害多多的是，又有哪点不同呢？
（二）如果说就目前的现状，无论农户的宅基地和林院地有多宽多大，按《土地法》的原则，农户还只能是地表以上的作物是农户的，土地仍是国家或集体的，在将来的规划和开发拆迁时，国家和集是有权收回土地，也只是赔偿地表以上的东西；然而，这样一来就不只是地表以上的问题了，土地也不是收回了，而由农户转让出来了，其土地的转让价格也不是由你政府说了算，而是和他讨价还价的问题了。都江堰如此，全省、全国也如此。请诸君想想，不知要出多少个"重庆钉子户"和"上海钉子户"啊！
（三）联建房与"城乡一体化"和"土地整理"是冲突的。城乡一体化和土地整理都是旨在纠正过去农村中农户的宅基地和林院地占地过宽和不合理，不合法。川西平原上的农家场院大多在良田之间，这一个场院只住几个人占它几大亩，那又一个场院又是占它几大亩，严重浪费了耕地的利用价值，加上每一场院的林荫又使得一大片庄稼的生长受影响。由此，才提出城乡一体化和土地整理这全新的变革理论，我们以说这是解决农村宅基地问题的最好举措，是符合科学的。然而，联建房的推出就势必打乱了这一步骤，给将来埋下伏笔，使得将来在推行这一计划时，困难重重。
以上只是列举出比较明显的几大问题，还有一些隐性问题还只有到时后才会突现出来。政府的出发点是好的，但也不能只顾眼前，更不能知法犯法，给后人留下祸端。城里人想来寻找田园风光，本意出不错，但方式还许多，糊里糊涂地盲目卷入，会后悔的！
信不信，由你们吧！
2008-9-6于都江堰
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